Author Archive @KontaBankowe

Kredyty we frankach. Spłacasz, a dług rośnie!

Kredytobiorca, który cztery lata temu pożyczył we frankach 200 tysięcy zł i sumiennie spłaca raty, dziś musiałby oddać bankowi o 50 tysięcy złotych więcej niż w 2007 roku. Ostatnie zawirowania na rynku walutowym są tylko chwilowe – twierdzą analitycy. Zamiast śrubowania nowych rekordów frank będzie się systematycznie osłabiał i za kilka miesięcy będzie kosztować 3,1 złotego.

Umocnienie franka w ostatnich tygodniach sprawiło, że kredytobiorcy nerwowo obserwowali sytuację na rynku walutowym. Coraz głośniej mówiło się, że rekordowy poziom z lutego 2009 roku – 3,33 zł – może zostać przebity. A to oznaczałoby, że Polacy zadłużeni we franku musieliby płacić coraz wyższe raty.

Już teraz – przy kursie na poziomie 3,25 zł – rata 30-letniego kredytu we franku szwajcarskim, zaciągniętego w czerwcu 2007 roku na kwotę 200 tys. zł, wynosi 942 zł. To o 20 złotych więcej niż w momencie podpisywania umowy. Byłaby dużo wyższa, gdyby nie to, że w ciągu czterech lat oprocentowanie przykładowego kredytu [LIBOR 3M CHF+1,25 proc. marży] spadło z 3,75 do 1,43 procent. To zamortyzowało wpływ drożejącego franka. Gdyby oprocentowanie utrzymało się na poziomie sprzed czterech lat rata kredytu wzrosłaby do niemal 1280 złotych.

Wzrost kursu – z poziomu 2,35 zł przed czterema laty do obecnego, oscylującego w okolicach 3,25 zł – sprawił za to, że choć posiadacz naszego, przykładowego kredytu jest dziś winny bankowi 77 tysięcy franków, czyli o około osiem tysięcy mniej niż cztery lata temu, to jego zadłużenie liczone w polskiej walucie zwiększyło się o około 50 tys. zł. Gdyby frank kosztował dziś 3,5 złotego – a tego spodziewają się najwięksi pesymiści – Zadłużenie wynosiłoby aż 270 tys. zł. Nie licząc odsetek.

Frank straci na wartości?

Póki co kredyty we frankach należą do tych najsumienniej spłacanych, ale to mogłoby się zmienić wraz z szybującym kursem szwajcarskiej waluty. Analitycy jednak uspokajają. Ich zdaniem najgorsze już za nami. A najbliższe miesiące przyniosą systematyczny – choć wahania nie są wykluczone – spadek wartości franka.

Największe poziomy wartości szwajcarskiej waluty mamy już za sobą – mówi Marcin Kiepas, analityk X TRade Brokers. – Sytuacja w strefie euro uspokoiła się na tyle, że inwestorzy nie będą uciekać od wspólnej waluty. Poziom franka w najbliższych tygodniach może zbliżać się do poziomu 3,30 zł, jednak nie przebije tej granicy i w perspektywie czterech miesięcy osłabi się do poziomu 310-3,20 zł – prognozuje.

Przemawiają za tym dwa argumenty. – Grecja najprawdopodobniej otrzyma kolejną transzę pomocy w wysokości 12 mld euro. Uspokoiła się także sytuacja wokół: Hiszpanii, Portugalii i Włoch – mówi Kiepas i wskazuje na niechęć Szwajcarów do zacieśniania polityki monetarnej.

– Inflacja utrzymuje się na niskim poziomie, tamtejszy bank centralny nie zdecyduje się na podniesienie stóp procentowych – przewiduje.

W podobnym tonie wypowiada się Dorota Strauch, analityk Raiffeisen Bank. – Niemal pewna pomoc dla Grecji uspokoi sytuację na rynku walutowym. Testowanie rekordowego poziomu franka czyli 3,33 złotych to już przeszłość. W ciągu czterech najbliższych miesięcy poziom szwajcarskiej waluty spadnie do 3,10 złotych – przewiduje.

Poziom zbliżony do 3,10 złotego za franka w perspektywie czterech miesięcy wskazuje też Konrad Majdański z DMK Alpha. – Inwestorzy zdyskontowali już problemy związane z długami Grecji i kłopotami pozostałych krajów strefy euro. Będziemy mieli do czynienia z wahaniami, ale w najbliższych tygodniach frank nie przebije granicy 3,30 zł – uważa analityk.

Jeżeli te prognozy się sprawdzą, a stopy procentowe w Szwajcarii pozostaną bez zmian rata naszego, przykładowego kredytu spadnie do poziomu 899 zł.

Zdecydowanie bardziej sceptyczny jest analityk Money.pl, Artur Nawrocki. – Oczywiście można uważać, że frank jest wyceniony zbyt drogo, jednak to co się dzieje zarówno w Stanach Zjednoczonych, jak i w Unii Europejskiej nie napawa optymizmem. Z jednej strony mamy drukowanie pieniędzy na niespotkaną dotąd skalę w USA, a z drugiej bardzo poważny kryzys zadłużeniowy w strefie euro. Dolar i euro, które uchodziły dotąd za bezpieczne, tracą na zaufaniu. Inwestorzy pożądają franka, dlatego w okresie czterech miesięcy powinien znaleźć się powyżej poziomu 3,30 zł – prognozuje.

Polacy pożyczyli we frankach miliardy

Wahania kursu franka niepokoją Polaków, bo w tej walucie w bankach zadłużona jest mniej więcej połowa z półtoramilionowej rzeszy Polaków, którzy pożyczyli 270 mld zł na nowe mieszkania i domy.

o w zdecydowanej większości osoby, które kredyt wzięły w latach 2007 – 2008, gdy frank kosztował nawet poniżej dwóch złotych, a banki lekką ręką rozdawały pożyczki denominowane w tej walucie.

Polacy chętnie zadłużali się we franku, bo rata kredytu była znacznie niższa niż w przypadku pożyczek w złotych. Niewiele osób przejmowało się ryzykiem kursowym. Jednak, gdy pod koniec 2008 roku wraz z wybuchem kryzysu na rynek walutowy wkradła się niepewność, kurs szwajcarskiej waluty poszybował w górę. Frank był rekordowo drogi w lutym 2009 r. Kosztował wtedy 3,33 zł.

Banki przykręciły kurek z walutowymi kredytami. W efekcie na początku ubiegłego roku – mimo tego, że rekordowo niskie stopy oraz zasada bierz kredyt w walucie, gdy jest droga, spłacaj, gdy tanieje, zachęcały do zadłużania się we franku – zaledwie co 25 udzielana pożyczka była denominowana we franku.

Z czego to wynika? Po pierwsze zdecydowanie poszedł w górę koszt pozyskania franka. Banki musiały też zacząć stosować nowe, obostrzone zasady udzielania pożyczek walutowych. Do tego nadzór finansowy wprowadził Rekomendację T, zgodnie z którą zdolność kredytowa dla pożyczki w walucie obcej musi o być 20 proc. większa niż w przypadku pożyczki w złotych.

– Ograniczenia zostały wprowadzone i cel jest powoli osiągany. W 2010 roku dynamika przyrostu nowoudzielanych pożyczek w złotych była wyższa niż kredytów walutowych. W efekcie przez ostatnie dwa lata udział zadłużenia w walutach, w całej kwocie zobowiązań z tytułu kredytów hipotecznych spadł z 79,5 do 63,3 procent – mówi Marta Chmielewska-Racławska z Komisji Nadzoru Finansowego.

A to nie koniec ograniczeń. 1 lipca wejdą w życie zapisy Rekomendacji S. Na spłatę kredytu we franku kredytobiorca nie będzie mógł wydać więcej niż 42 proc. swoich dochodów. W przypadku pożyczek w złotych, próg został ustawiony na poziomie 50 proc. dla osób zarabiających mniej niż średnia krajowa i 65 proc. dla zarabiających więcej.

– Między innymi dlatego nie spodziewam się powrotu franka do łask. W kontekście tego, że Polska raczej przystąpi do strefy euro, to właśnie wspólna waluta będzie popularniejsza – dodaje Bolesław Meluch, doradca zarządu Związku Banków Polskich.

Co ciekawe – choć banki zdecydowanie ograniczyły liczbę pożyczek udzielanych we franku – w ciągu roku zadłużenie Polaków, którzy pożyczyli we franku urosło aż o 14 mld zł. To właśnie zasługa zmiany kursu i umocnienia szwajcarskiej waluty.

Zdaniem przedstawicielki KNF do zmarginalizowania pożyczek walutowych przyczyniły się dodatkowo: wzrost świadomości klientów w kwestii ryzyka kursowego i popularność programu Rodzina na Swoim.

Miejsce szwajcarskiej waluty zajęło euro, ale mimo tego ostrożna polityka banków i rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego zrobiły swoje. – W I kwartale 2009 roku ponad 30 proc. nowoudzielanych kredytów było denominowanych w szwajcarskiej walucie. Dwa lata później było to zaledwie sześć procent. W I kwartale tego roku ponad 80 proc. kredytów było udzielanych w złotych – podkreśla Meluch.

Nadzór nie pozostawia złudzeń. Na zmianę nastawienia i łatwiejszy dostęp do kredytów walutowych nie ma co liczyć. – – Zmiany na rynku walutowym są bardzo dynamiczne. Dlatego bardzo dokładnie przyglądamy się polityce banków, które liberalizują politykę kredytową w walutach – dodaje Chmielewska-Racławska.

Rząd może ulżyć kredytobiorcom?

Ostatnio w niektórych mediach pojawiły się sugestie, że posiadaczom pożyczek we franku w sukurs powinien przyjść rząd. – Bo premier Węgier zamroził kurs franka dla osób spłacających kredyty hipoteczne. Nie pisze się jednak o tym, dlaczego zdecydował się na taki ruch. U nas oprocentowanie uzależnione jest od LIBORU, a tam decydowały zarządy banków. Gdy oprocentowanie na rynku spadało, rekompensowało to Polakom zadłużonym we franku wzrost kursu. Na Węgrzech banki nie cięły oprocentowania, bo nie chciały zmniejszać swoich zysków. W efekcie klient był podwójnie poszkodowany, przez wahania kursowe i wyższe od rynkowego oprocentowanie i lawinowo rosła rzesza osób, które miały problemy ze spłatą swoich zobowiązań – tłumaczy Meluch.

Źródło: money.pl

Data: 2011-06-15

Jak wybrać najtańszy kredyt hipoteczny?

Rynek kredytów hipotecznych zaczyna odżywać po kryzysie zapoczątkowanym jeszcze w drugiej połowie 2008 roku. Są już pierwsze oznaki obniżek marż stanowiących jeden z głównych składników oprocentowania kredytów. Przed podpisaniem umowy warto jednak sprawdzić, jakiego rodzaju koszty kryją się w ofercie.

Oprocentowanie

Najbardziej znaczący koszt związany z kredytem hipotecznym, który najczęściej zaciągamy na okres 20-30 lat, to wysokość oprocentowania. Nie jest to jednak element stały, nie licząc przejściowo stałych stawek oprocentowania przez pierwszy rok lub dwa kredytowania. Na wysokość oprocentowania składają się z reguły dwa elementy:

1. WIBOR, LIBOR lub EURIBOR, czyli aktualna wysokość oprocentowania kredytów oferowanych na rynku międzybankowym odpowiednio w Warszawie, Londynie lub Brukseli (w przypadku kredytów w złotych będzie to WIBOR). Stawki te ulegają ciągłym zmianom. Na tę pozycję kredytobiorca nie ma żadnego wpływu. W przypadku kredytów w złotych najczęściej stosowany jest WIBOR 3M (3-miesięczny).

2. Marża banku – niezmienny składnik oprocentowania, stanowiący zarobek banku. O ile jeszcze dwa lata temu marża wynosiła średnio 1 punkt procentowy, to obecnie należy się przygotować na przynajmniej dwukrotnie, jeśli nie trzykrotnie wyższą wartość. Wysokość marży zależy zwykle od stosunku wysokości wnioskowanego kredytu do wartości domu, działki czy mieszkania jako przyszłego zabezpieczenia hipotecznego (ang. loan to value, LTV). Im wyższy wkład własny zadeklaruje kredytobiorca, tym na niższą marżę banku może liczyć, a przez to także na niższe oprocentowanie i koszt kredytu.

Prowizja

Prowizja stanowi jednorazowy koszt kredytu naliczany od jego wysokości. Dwa, trzy lata temu banki nierzadko rezygnowały z prowizji, byle tylko zachęcić nowych klientów do swojej oferty. Prowizje 1% uchodziły za bardzo wysokie. Obecnie 2% prowizji nie jest niczym niezwykłym. Zdarzają się jeszcze wyższe.

Koszt ten nie musi być jednak od razu odczuwalny przez kredytobiorcę – z reguły możliwe jest jego doliczenie do kwoty kredytu, co oczywiście negatywnie wpłynie na wysokość comiesięcznych rat.

Prowizje warto negocjować. Na obniżki w stosunku do standardowej oferty mogą liczyć zwłaszcza stali klienci danego banku.

Koszty ubezpieczeń

Banki zarabiają nie tylko na marży i prowizji. Formę dochodów stanowią też różne polisy, których zakup jest obowiązkowy. Nawet jeżeli istnieje opcja rezygnacji z któregoś ubezpieczenia oferowanego w standardzie łącznie z kredytem, to okaże się, iż automatycznie rosną niektóre pozostałe parametry kredytu, czyniąc ten manewr mało opłacalnym.

Kredytobiorcy są proszeni najczęściej o nabycie następujących ubezpieczeń:

* Ubezpieczenie brakującego/niskiego wkładu własnego. Powszechnym wymogiem jest wkład własny na poziomie 20% wartości nabywanej działki, domu czy mieszkania. Ponieważ jednak wielu kredytobiorców nie jest w stanie dokonać takiej wpłaty, z pomocą przyszły zakłady ubezpieczeń. Wystarczy za pośrednictwem banku nabyć ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Koszt takiej polisy kształtuje się na poziomie 3,5% wartości ubezpieczonego (niewniesionego) wkładu własnego. Zwykle po 3 latach okresu ubezpieczenia bank pobierze z konta kredytobiorcy składkę za kolejny okres, jednak od kwoty kredytu, która brakuje do uzupełnienia wkładu własnego do poziomu wymaganych 20%.

* Ubezpieczenie pomostowe. Ta potoczna nazwa dotyczy ubezpieczenia spłaty kredytu do czasu prawomocnego wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu, jaki uzyskuje od nas bank udzielający kredytu mieszkaniowego czy budowlanego, jest hipoteka. Do jej powstania potrzebny jest jednak wpis do księgi wieczystej. Procedury mogą trwać miesiącami. Do tego czasu bank potrzebuje innego, szczególnego zabezpieczenia i dlatego wymaga wykupienia ubezpieczenia spłaty kredytu do czasu ustanowienia hipoteki. Składki są ustalane na różne sposoby. Kredytobiorca winien porównać nie tylko wysokości tych składek, lecz także okresy, za jakie są pobierane (np. stawka 300 zł za 3 miesiące będzie przecież tańsza niż 200 zł za każdy miesiąc z osobna, mimo że na pierwszy rzut oka ta pierwsza przedstawia się korzystniej). Za niewykorzystany okres ubezpieczenia można żądać zwrotu odpowiedniej części zapłaconej składki.

* Ubezpieczenie na życie. Tu chodzić może o typowe polisy na życie, ale także o ubezpieczenia od utraty pracy czy ciężkie choroby. Ten kierunek w ostatnich latach stale zyskuje na popularności. Tego rodzaju polisy są stosunkowo drogie, stanowią dla banków dodatkowe źródło dochodu, a jednocześnie dają klientom poczucie bezpieczeństwa, czasem niestety nieuzasadnione ze względu na zbyt wąski zakres ubezpieczenia czy mnogość wyłączeń.

Spread i ryzyko kursowe

W przypadku kredytów indeksowanych w obcych walutach dochodzi ukryty i bardzo znaczący koszt w postaci tzw. spread-u walutowego, który powoduje, że już w dniu uruchomienia kredytu klient banku ma do spłaty o kilka procent więcej niż w przypadku kredytu w złotych. Dzieje się tak dlatego, że kredyt w walucie obcej wypłacany jest po kursie kupna (niższym), a spłacany po kursie sprzedaży (wyższym).

Koszt ten jest niwelowany w razie korzystnych zmian na rynku walutowym (osłabienia się CHF lub euro), co może nawet przynieść oszczędności dla kredytobiorcy, zaś wzrasta gdy kurs obcej waluty idzie w górę. W tym drugim, niekorzystnym wariancie, rata kredytowa i aktualne zadłużenie rośnie, gdyż ich spłata następuje po przeliczeniu na złote (po gorszym kursie). Na tym właśnie polega ryzyko kursowe, z którym – obok ryzyka zmiany stóp procentowych – muszą się liczyć zwolennicy kredytów w obcej walucie.

Inne koszty

Koszt kredytu to nie tylko jego oprocentowanie, prowizja oraz wymienione ubezpieczenia. Do tego dochodzi wiele opłat, które mogą się pojawić w dalszej perspektywie. Niemniej warto brać je pod uwagę już na samym początku. Chodzi tutaj zwłaszcza o opłaty za przewalutowanie, przedterminową spłatę lub nadpłatę kredytu, sporządzenie aneksu do umowy. Z pewnością dojdzie także koszt podstawowej polisy mieszkaniowej.

Warto też zwrócić uwagę na to, czy bank wymaga od kredytobiorcy założenia rachunku oszczędnościowo-rozliczeniowego, za który każe sobie niemało płacić.

autor: Tomasz Konieczny

Gazeta Podatkowa Nr 649 z dnia 2010-03-29